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高能预警!合肥政务圈库存仅剩173套!0供地背后二手房连破3万,最后的贵族门票也将...

更新于 2017-10-31 12:15 57248人阅读 2人回复 显示全部楼层

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本帖最后由 小丸子变光头 于 2017-10-26 11:43 编辑

无论是人才管理还是市场经济,向来都信奉着“稀缺理论。当一个人或物的核心竞争力恰好稀缺,则与价值对等的价格、以及抢手程度必然也趋高

放眼楼市,稀缺理论也被用得淋漓尽致,尤其是对于改善性楼盘而言,从地段、学区、版块利好,到品牌、产品、物业、资源嫁接等等。随着越来越多改善客群在对楼盘品鉴专业度方面的提升,高端客户看待稀缺这件事上变得更加挑剔”。因为他们深知,稀缺的背后,也是抗跌、升值的保障


新房3万+!房荒+地荒=奢侈

去年的跳跃式爆发,让合肥顺利迈入2万+时代,高价盘涌进的背后,一批标榜“资源稀缺、手慢即无”的改善盘迅速占领市场,也让人看得眼花缭乱。

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如果说价格是价值的唯一体现,从上面的板块地图中可以清晰看出,政务区天鹅湖板块3万+均价,足以说明一切。

一个约占全市面积1%、占地仅12.67平方公里的政务区,抛开文化、商业、行政、经济等用地建设,留给住宅开发的又有多少?

库存:173套! 不足支撑1个月

撇开“限签”等因素影响,截至2017年9月,合肥市区住宅实际库存为16097套,其中政务区仅173套去化周期不足1个月,“房荒”警报再次升级。

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新房:仅2盘 改善当下可选

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从上述表格来看,政务区目前除融创两项目外,仅5盘有房源在售或待售。

其中,2盘为别墅项目、1盘主推品质小户型、另有2盘“压箱底”房源推出日期遥遥无期,这样算下来,真正留给换房客的纯改善盘仅融创2个在售项目

有人会说,“除了新房,还可以选择政务区的二手房嘛!”当然,这是一种选择,但是对于这些追求“完美”的高净值群体而言,买房,当然是要买新房。
土地:0供地+9年地价涨近10倍

库存、新房走低的直接根源来自区域土地供量的减少。

回顾过往政务区土地出让情况来看,2007年到2016年期间,合肥市政务区共成交地块32宗,总面积3598.62亩

但自2010年后,政务区推地开始骤减。近两年来更是年均仅成交1-2宗,这其中还不包括部分非住宅用地等。而在今年初公布的全市拟出让地块公告中,政务区再次缺席,这也直接导致2017年开年至今政务区一直无土地出让

土地资源稀缺的同时,区属地价进入上涨快车道。来自本站土地信息中心的数据,2007年平均地价为260万元/亩,到了2016年平均地价已经飙升至2419万元/亩;9年地价涨近10倍

霸都唯一高端标签背后,二手房全面2万+还在涨

土地、新房、库存等上述大环境的烘托,给政务区住宅市场的稀缺塑造带来了“选择唯一性”的外部支撑,而退一步来看,除了因稀缺撬起的版块价值外,又是什么让一个更多靠二手房支撑区域楼市活跃度的政务区,成为越来越多改善客的置业首选?

二手房:最抗跌!2万+还在涨


比黄金还稀缺的政务区可谓寸土寸金,也正是因为此,在全市二手房普遍下跌的大环境下,政务区二手房却实现了逆市反涨!

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据统计,最新一个月内,政务区二手房挂价21137/,较上月涨幅0.67%也是九区中均价唯一破2万的区属。

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不仅如此,限购以来,虽然在中间有小幅回落,但政务区二手房均价在相当长的一段时间内依然处于上涨状态房产保值性在九区中最高。

新房不好买,那就干脆投向二手房吧,合理逻辑的背后,一方面回应了新房资源的稀缺,一方面恐怕则与政务区高人气分不开。


天鹅湖金融商务区正式招标


继去年11月,蜀山区首次明确将天鹅湖商务区定位为合肥中央商务区之后,近日,天鹅湖金融商务区正式曝光,包括荷叶地街道和笔架山街道两个行政区域。规划面积约12.76平方公里,常住人口约17人。

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整体范围东起金寨路高架桥、西至合九铁路专用线、南接合肥市经济技术开发区、北至休宁路

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其中有1.5平方公里为核心研究、建设区域,该区域范围为沿潜山路两侧,北至休宁路,南至习友路,从位置来看,也就是去年底曝光的天鹅湖中央商务区。核心区内可供地饱和、在售项目少之又少,而融创两项目恰好位于此。

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银泰城、万达广场、华润万象城、新地中心共计4大商业体集聚,面积达60万方(华润和万达各18万方,银泰9万方,新地15万方)。商务办公、酒店、公寓和住宅等基础配套设施齐全。
交通方面,金寨路高架、合作化路高架,地铁三号线和四号线也已开工建设。

高度认可下的终极选择,高层、改善任意切换

与其说是选择政务区,倒不如说是选择这个区的纯粹

随着合肥的快速发展,霸都城市地位在不断提升的同时,各区属形象标签也越来越凸显。就好比高新区是富人区、新站区是刚需集聚地等等类似,政务区则是高净值群体的主力战场

这一方面与区属稀缺性有关,一方面也与政务区的城市价值、地段优势等有关,从某种意义来看,选择政务区,是高净值群体将自我形象与区属价值对标下的认同,换句通俗的话说,住在政务区,是一种身份的象征,是一件合乎高净值客群消费逻辑的事情

2016年,基于对城市和高净值客群的理解,融创将TOP系带入合肥,先后在政务区价值最高的天鹅湖商务核心区推出壹号院、政务壹号两大塔尖精品,垄断改善购房路径

而事实也证明,在当下因为限购等客观条件导致高端盘受困的尴尬现状下,仅2017年上半年,融创两大项目逆市热销,成为当之无愧的豪宅热销神盘。

高去化的背后,是高净值客群对融创区位、自身产品的高度认可,是随着改善客需求增多、能选房子越来越少下的唯一选择。



那么究竟,是什么让壹号院、政务壹号两项目,在众多改善项目上市的当下脱引而出?


1、品牌:融创top系,护航业主生活保障


品牌效应,在这两年来越来越受到购房者关注,这不仅是面子问题,更是今后惬意生活的保障基础。

改善客们大多非首次置业,有购房经验的他们在这方面更深有体会

作为中国房企高端产品线中的一支,从2011年首个壹号院问世,6年时间,融创布局8个城市,12座壹号院。

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2016年,壹号院产品在合肥房价高企的政务区落子,合肥壹号院,成为融创进驻合肥的开篇之作。这是壹号院系第一个进驻的强二线城市

随后,政务壹号再次落地政务,而它也是融创TOP系壹号序列产品的延续。

2、产品:城心地段+低密度精装房源


对于改善客来说,他们往往喜欢低密度的社区空间,但同时,最好又是在城市核心地段、便于出行玩乐方便。

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但从现实情况来看,城市核心地段寸土寸金,较多以高密度超高层为主,繁华的背后、难以兼得舒适性融创打破传统,在城心推出低密度高层、洋房,实在是可遇而不可求。

3、公园:难得城心湖区 为惬意加分

全球约每六百座城市,才能享有一片城心湖区

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20万方天鹅湖公园,2.5公里绿轴公园,129亩市政公园在建,14公里匡河绿道共同成就政务区于都市的繁华中,诞生稀有的惬意自然,媲美纽约中央公园带,更凸显出自身的生活氛围与斐然价值。

而壹号院与政务壹号,在自身园林景观+城心公园湖区的双重加持下,让这份居住的惬意达到极致。

4、设计:联手顶级团队 营造两种美学标准


在合肥,融创联袂处于中国建筑设计领域顶端的大师团队,通过两种不同的石材与玻璃的搭配,营造了两种美学标准。

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其中,合肥壹号院项目选用卡基诺金石材干挂与大块面LOW-E玻璃的结合,分别反映出高贵的黄色与低调的蓝色。随着外部光线的不断变化,建筑上的大块面玻璃折射出不同色深的蓝,时而平静淡雅,时而深邃神秘,与卡基诺金石材一道,演绎古典质感与现代风度的交相辉映。

政务壹号项目则延续融创高级灰的品位与审美,洋房立面采用冷灰色调的“珍珠蓝石材”与大面积的玻璃栏板结合,呈现凝练而优雅的色系和形态。超越想象的洗练水平线条,横线延展于整个建筑立面,金属材料在其中穿插拼接和精细化的细节处理,让建筑整体呈现出冷而不峻的气质。

5、物业:归心社区24小时定制化服务


随着生活方式的变化,人们也渐渐从买住宅到买生活


对人的关注,是高端物业设计和运营的出发点。在政务区两大项目中,融创以“归心社区”为服务理念,为业主提供“0距离、0时差、0干扰、0死角”服务,覆盖全生活周期的融创物业客户服务体系。以“每时每刻、用心用情”的理念,致力于为中国高净值家庭提供专属定制的管家式服务,365天全方位呵护业主。

与此同时,融创将归心社区理念与架空层空间创造新的融合在一起,例如:合肥壹号院在6#楼设置的公共会客厅;再比如政务壹号设置的四点半课堂等等,逐步兑现城市豪宅的产品与服务品质,收获了众多高净值家庭的认可。

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政务豪宅三万应该合理的,不过安不买,也搞不起。
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