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看完八年限购路线图 推测出这几个城市房价还要涨!

发表于 2018-1-9 15:25 657人阅读 0人回复 显示全部楼层

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      就在上个周末,兰州部分区域率先放松限购。

  与之前长沙、郑州、武汉、南京等地以“抢人大战”为由,悄悄松绑限购不同,兰州这一次松绑限购,不仅白纸黑字正大光明,而且得到上级“分城调控”政策的支持。

  这是一个信号,调控不再一刀切,大多数房价有所回调的二三线城市,势必陆续加入限购松绑的大军。

  从历史来看,从1998年住房商品化改革以来,这20年多里,加码与放松本来就是如影随形,轮番上演,毫无新意。

  1

  十年限购路线图

  限购第一次出现,是在2010年。

  经过四万亿的大水漫灌,楼市从2008年的低谷中走出,多地房价涨幅超过50%,楼市调控卷土重来,限购第一次出现在北京版的“国十条实施细则”里。

  2011年,元旦刚过,限购就从一线城市向二线城市蔓延,南京、武汉、郑州等地集体祭出限购政策,从此限购成为楼市调控标配。
  2012年和2013年,多地加码限购,调控形势进一步加紧。

  2014年,房价回调,楼市遇冷,经济增长乏力,当年6月,以呼和浩特为起点,大中城市纷纷放松限购,到2016年年初,除北上广深和三亚之外,所有城市都放松了限购。

  2016年,一二线城市房价暴涨,限购重启,短短一年时间,超过50个城市加码限购,并且叠加限价、限售等政策,“史上最严楼市调控”可谓名副其实。

  2018年前后,在货币形势逆转、信贷收缩、房贷利率上浮等大环境影响之下,部分城市房价开始回调,某些二三线城市库存开始上升,于是在“分类调控”的名义下,多地或明或暗放松限购。

  2

  楼市调控就是个跷跷板游戏

  不到十年时间,限购政策松松紧紧了三四次。

  限购如此,其实近20年的楼市调控都是如此。

  从1998年住房商品化改革开始,到2003年将房地产树立为支柱产业,再到2005年出台一系列限制性政策,再到2008年末全球金融危机之际的大放水,莫不如此。
  梳理这一过程,不难发现,所谓调控,一直都在这两大目标之间游移:一是防止过热,二是防止过冷。

  一言以蔽之,楼市调控就是个跷跷板游戏。

  历来调控很少有撑过五年以上的,早在2016年,我们就做出过预测,没想到才两年时间,限购政策就被弃之如敝屣。

  不过,这也好理解。

  一方面,调控本来就不是长效机制,有时候它是为了应对房价过热,有时候它又是应对市场过冷。而房价上涨周期一般也就两三年时间,这就决定调控政策难以从一而终。换句话说,头痛医头脚痛医脚,最终病症如故。

  另一方面,房价背后有如此之多的利益裹挟,这就决定任何调控都不只是为了房价的合理与稳定,而是为了维系既有的利益格局。

  所以,每当市场有所转冷时,调控政策总会适时放松,从不例外。

  3

  这一次,意味着什么?

  2018年这一轮限购松绑,背后意味着什么?

  其一,经济进入新常态,对房地产的依赖有过之而无不及。尤其是东北西北的一些城市,经济增长毫无亮点,人口持续流出,除了依靠传统产业之外,恐怕只有房地产这一大经济增长点。既然房地产维系着经济增长和土地财政的双重需要,那么当增长出现问题时,放松调控,回归房地产刺激之路就不令人诧异。

  其二,虽然2015年-2017年的这一轮暴涨,几乎覆盖从一二线到三四线的所有城市,但每个城市基本面不同,有些城市的上涨有人口和经济增长层面的支撑,有些城市的上涨则纯属投机游戏,还有些城市的上涨是货币化棚改制造的人为需求。

  当狂热期过去,自然就能明白,哪些城市的上涨是虚华其里的。

  其三,过去的教训仍然没有被吸取。几年前我国房地产的高库存,依靠这一轮的涨价总算去的七七八八;然而,旧的库存刚去,新的库存又来。雪上加霜的是,这一轮上涨,几乎透支了未来数年的购买力,新的库存靠什么来去?取消限购又如何?

  潮退了,才知道谁在裸泳,这句话永不过时。

  4

  2018,还有机会吗?

  目前一二线城市大多数在横盘或下跌,三四线大多数在上涨,这是毋庸置疑的现实。但是,这并不能说明,今年三四线就比一二线更值得投资。

  反而一二线越是跌的厉害,风险就越小,留给我们抄底的机遇就越大。追涨杀跌是大忌,低买高卖才是楼市最佳策略。

  比如目前的天津房价,已跌至17年年初水平,北京更是回到了16年的水平,对于之前没有来及买房的人来说,2018年绝对是最佳的上车时机。

  而且,最新的国家统计局数据显示,已经有11个一二线城市的新房房价回到了1年前的水平,在经历了一年左右的下跌之后,2018年阶段性底部即将到来。

  反观三四线,今年涨的越厉害,房子卖的越多,库存去的越多,将来也就越难转手,被套牢的概率大增。

  为什么这么说?

  原因很简单,本轮一二线房价上涨,主要是15年货币政策多次宽松导致的结果,是由货币金融引发的经济行为。而三四线房价上涨,则更多的是由去库存和棚改引发的,是政策导向的结果。

  未来,货币金融政策仍会常有,一二线依然会有很多机会,但是去库存和棚改的政策,就很难再出现了。

  孰优孰劣,一目了然。(当然,三四线当下房价暴涨的本质是银行及开发商的负债转移问题,我们以后会详细说明)

  所以,如果你打算在2018年买房,不论是投资还是自住,都要牢记这3个点。

  货币,土地,人口。

  同时具备3个点的城市,才能保证在长周期中,涨的最快,价格最牢固。

  尤其是人口,是重中之重。当下,货币利好已基本消失,并且确定要消失到2020年。

  那么未来这几年,能看的只能2点,即土地和人口,决定了价格的变化。

  如果你所在的城市,地比人多,但是它最近在抢人,那么别担心,未来房价相对有保障。比如最近开始抢人的郑州,武汉,长沙,成都,如果真的能通过各种政策,把人吸引过来,那么未来房价绝对不止现在这个数。

  如果你的城市,地比人多,但是依然没有抢人的觉悟,或者没有抢人的能力,那么除了刚需自住以外,不要在房子上多花一分钱。

  最后,推荐几个2018年比较看好的城市。

  北京,深圳,上海。

  武汉,天津,苏州,郑州,合肥,成都,杭州,南京,广州。

  青岛,重庆,西安,长沙,昆明,乌鲁木齐。

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