资讯|专题|活动|视频|汽车|理财|购物|健康|财经|亲子|教育|美食|旅游|房产|好房推荐|二手房|租房|家居|便民|真好玩|品牌栏目
合肥论坛
关闭
当前位置:合肥论坛房产家居频道购房俱乐部  如松:房地产,终点在哪里?

如松:房地产,终点在哪里?

更新于 2018-01-12 19:48 39624人阅读 2人回复 显示全部楼层

71

主题

6

听众

1065

积分
UID
3408966
性别
保密
帖子
934
阅读权限
50
注册时间
2016-9-28


   最近,以兰州、南京为首的部分城市又在放松房地产调控政策,让一些人热血沸腾。其实,不断调控转空调已经不是一次两次,见怪不怪,先看看为何要放松调控。从各省财政收支来看,很多省市已经陆续出现财政赤字,主要依靠东南沿海省份的财政盈余通过中央的财政转移支付来弥补。以往,仅仅是东北、西北、西南等少数省份有财政赤字的时候,用其它省份的盈余是可以完全弥补的,因为“地主”多“贫农”少。但近年来,随着财政有结余的“地主”越来越少、赤字的“贫农”越来越多之后,这种状态就难以持续了。特别是当山东、河南、四川等经济和人口大省也陷入赤字的时候,“地主”家(现在只剩下广东、江苏、上海、浙江、北京、福建)的余粮就不够了,有很多网文都在说明这一点。另外一个因素还要考虑,赤字省份的赤字额还在扩大,更加重了“地主”的压力。以本次率先放松楼市限购政策的兰州所在的甘肃省来说,2010-2016年接受中央的财政转移支付金额分别为1023、1624.49、1808.19、1957、2048.3亿元,2017年1-11月,全省一般公共预算收入734亿元,支出2872.7亿元,赤字2138.7亿元,全年赤字预计会超过2300亿元,甘肃的财政赤字尚在继续逐年增长中。这符合社会趋势,经济增速下滑时期,各种社会矛盾会集中爆发,推动财政支出继续增长。随着赤字省份的财政赤字扩大,地方债务规模就会不断膨胀,现在,地方债风险已经是经济的核心问题之一。也所以,近日财政部用严厉的措辞发文,谁家的“孩子”都要自己抱着,不要期望中央兜底。可是,在地方债的形势很严峻、需要严控的情形下,中央转移支付的能力又受限,面对自身不断扩大的财政赤字,甘肃这类“农民”同志就会问:您总得给条活路吧,最终,只能默许有些地方放松房地产调控,期望在地里刨出几块“金子”,暂时度日。但今天放松调控与以往已经有所不同。以前的房地产走势,虽然有政策推波助澜的因素在内,但最主要还是受央行的调控。2015-2016年,如果没有央行开闸放水,注定无法将房地产刺激到沸腾。可去年和今年,美联储正在连续加息缩表,欧洲央行也开始收缩量化宽松的规模,日本央行在上月已经开始小幅缩减资产负债表,欧美大多数央行都在收缩的路上;欧美很多国家都在推动减税,这会刺激资本外流;但最重要的是,2018年的通胀很可能是持续走高的态势,如果爆发能源危机(气荒或许只是个引子),利率必须快速走高,等等,这些因素都会制约央行的放水行为,并不断放任利率走高。资金成本的不断上升,限制了地方政府放松调控的效果。再一方面,经过过去三年房地产的繁荣,居民的杠杆率已经大幅增长,根据社科院的数据,2014年居民部门杠杆率只有36.4%,而估算2017年末居民杠杆水平为57%,居民的负债能力和购买力已经比三年前大幅下滑。过去三年多,房地产的繁荣对实体经济带来持续的冲击,当华为和中兴这类企业都开始裁员的时候,再回避失业率的上升就有点欲盖弥彰了。这让人们的收入增长受到限制,即放大原有债务的风险,也制约了居民继续加杠杆的能力。基于上述因素,现在放松房地产限购的效果会十分有限。从2016年开始到现在,房地产展现的就是有效需求持续耗尽的过程(成交量不断缩小),现在一些地方政府放松限购,实际是在加速这一耗尽的过程。当有效需求彻底耗尽,在利率不断上升、居民负担不断加重的情形下,楼市自然会迎来变局。但是,中国的房地产泡沫会以日本的模式破裂吗?会以次贷危机的方式表现吗?我认为也不会,一定是以符合社会体制和社会文化的方式“去杠杆”。中国现在最突出的问题是什么?是以往十几年货币超发太严重,最终需要以“去购买力”的方式“去杠杆”。去年,已经有很多城市推出了限售的“楼冻”政策,以前说过,这实际是破坏私人资产负债表的过程。因为任何商品只有交易才有价值,没有交易就没有价格,也就不存在价值,所以,价格是价值发现的手段。楼冻就是让房屋丧失(或一段时间内丧失)价格,进而丧失价值,这是从个人的角度来看的;但从商业银行的角度来看,按揭贷款人需要按时还本付息,房屋的价值是永远存在、而且是不变的。所以,同样一套房子,楼冻之后,从所有人和银行的角度来看是不同的。这就破会了私人的资产负债表。未来,当楼市出现危机的时候,管理者可以无限度增加楼冻的深度(时间)和广度(范围),稳定市场价格。如果永远不准许出售,同时,本地区又不具备良好的租赁需求,从私人的角度来看,房屋就彻底丧失了财富属性。不幸的是,商业银行的债务是永远不变的。这种对私人资产负债表的破坏,实际是中产破产的道路,未来,大多数中产都会阵亡在这条道路上(今日做个记号)。从数字来说就是:某人总财产200万,负债100万,净资产100万,这是中产;当200万的总资产无法变现,失去或大部分失去财富属性的时候,就是穷光蛋,缘于负债不变。如果楼冻还不能完全限制价格的波动,还有更辣的招数。近日,珠三角的东莞和惠州,已经宣布了房地产交易的熔断机制,所谓熔断,就是指当房价波动幅度超过一定的范围,就无法网签,交易中断。条款规定,只要价格下跌15%,就自动熔断。当市场无法成交的时候,也就不存在价格,对私人来说,一样是房屋的财富属性丧失。楼冻和熔断,从原理上可以完全限制楼市价格的下跌,因为可以让交易价格不再存在。当财富属性丧失之后,私人部门就失去了购买力,这就是以消灭购买力为目的的“去杠杆”。但从本质上还是无法改变趋势,只是让趋势变得缓和而已。因为限制交易的时间延长之后,就会有人因为失业、收入波动等因素无法按期还本付息,就会在商业银行体系积累坏账,商业银行只能被动抛售抵押物(当然是通过法律的形式)。此时,管理者并不能限制金融机构的出售,因为这会导致金融系统被挤兑,这是严重的社会问题!所以,从市场来说,即便价格下跌15%以后被熔断,但抛盘依旧是存在的,只是让趋势变的缓和,同时,将私人部门的交易需求从交易系统中剔除。这里可以理解为,让“金融机构”先走,这是保护银行的手段。管理者可以以任何手段限制价格发挥作用,让“价格”相对平稳,但都会以私人财富丧失作为代价,与日本式的楼市崩盘、财富部分丧失没有本质性的区别。是让楼市崩掉好、还是让房屋的私人财富属性(在商业银行的角度,财富属性不变)丧失或部分丧失更好哪?这是仁者见仁智者见智的事情。但从体制需求(将土地财政的收益尽力最大化、延续尽可能长的时间)、商业银行的需求、消灭货币超发形成的购买力的需求以及国人的面子需求来看,后者更适合国情,也所以,管理者需要走这条路,这算顺从民意吧。任何经济现象的结局,最终都取决于一国的文化和相应的体制,房地产也不会例外。

71

主题

6

听众

1065

积分
UID
3408966
性别
保密
帖子
934
阅读权限
50
注册时间
2016-9-28
发表于 2018-1-12 19:34 |显示全部楼层
说白了,再遇到经济上的危机,国家会彻底冻结私人房产交易............永不给你卖!!!

71

主题

6

听众

1065

积分
UID
3408966
性别
保密
帖子
934
阅读权限
50
注册时间
2016-9-28
发表于 2018-1-12 19:48 |显示全部楼层



根据美联储2017年12月公布的“点阵图”显示,美联储2018年计划加息3次。不过,目前华尔街经济学家正开始倾向于一种新想法:美联储明年可能会加息四次或是更多,也就是说美联储的加息步伐可能会快于当前预期。




市场广泛预期2019年还会加息两次到三次,直到加息到2.75-3%,同时美联储还会在2017年底已经开始缩减资产负债表,市场广泛预期会从4.5万亿美元的规模减少到2.5万亿美元,减少2万亿美元,这个过程相当于加息三次!美联储最新中值预期显示2020年底联邦基金利率3.1%,而9月时的预期为2.9%。而缩减表资产负债可能会在2022年前后全部完成。




去年底美联储年内第三次加息,联邦基金利率的目标区间加至1.25%-1.50%。而目前我国的首套房贷利率水平已经上浮至5.36%,如果美联储加息至3.1%,再加缩表效应相当于加息三次以上,则利率效应应该在3.85%,比现在上升了156%。那么如果我们简单地一次比例衡量,国内房贷率将达到13.7%!!如果这样估算不准确,那么,目前国内存贷款基准利率是1.5%,如果按比例将升至3.84%,那么房贷利率至少应该在8%以上。




如果利率上涨了156%,那么,楼盘的租金收益率也水涨船高,要想达到如此高的收益率,要么租金上涨几倍,要么房价暴跌50%以上。




可以肯定,房贷利率不会达到那么高,否则就是遍地断供,债务危机必然爆发。大国央妈必然以各种手段“防范系统性金融风险”。可是,中美利差的拉大,慧律又如何保得住?结果只有一个:名义汇率。
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册
其它方式登录:

品牌广播台 更多>>
便民工具
回顶部
2006年中国BBS社区100强 合肥市公安局公共信息安全网络监察支队备案编号:34011201410357号 中华人民共和国增值电信业务经营许可证编号:皖ICP证B2-20050014号 2006年中国合肥我最喜爱的网站 网友票选第一名! 合肥高新技术产业开发区软件园孵化企业 江苏省公安机关互联网报警求助举报服务平台