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合肥公积金个贷率连续2个月预警!最后60天额度或降

发表于 2020-11-9 09:52 3750人阅读 0人回复 显示全部楼层

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合肥公积金3大调整!贷款年限最长30年,贷款额度与还款能力、缴存余额双挂钩。个贷率连续2个月处于三级预警,合肥市公积金贷款额度面临降低。
一、官方发布!合肥公积金3大调整!贷款年限最长30年
8月7日,合肥市住房公积金管理中心发布了公积金新政,贷款年限及贷款额度,贷款次数都有了新的变化。
01、贷款额度与还款能力、缴存余额双挂钩
贷款额度在不高于我市规定的最高贷款额度内,按以下两种公式计算的低值确定实际贷款额度。
a:借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×还款能力系数×实际可贷年限。
b:借款人公积金账户缴存余额×缴存时间倍数+借款人配偶公积金账户缴存余额×缴存时间倍数。
增加缴存余额一定倍数的计算方式,即公积金连续缴存1年以内,缴存时间倍数为10倍,缴存1-2年以内为15倍,缴存2年以上20倍。
账户缴存余额不足1万元的按1万元计算,当前“还贷能力系数”为0.5。
02、假离婚行不通!禁止3次及以上贷款
不得对缴存职工家庭发放3次及以上住房公积金贷款。假离婚这次真的行不通了,这次公积金新政将会查询离婚之前公积金贷款次数,禁止3次及以上贷款。
03、贷款最长期限从20年调整为30年
贷款最长期限从20年变为30年,且不得超过借款人法定退休年龄后5年。(男退休60,女退休55)。
二、个贷率连续2个月处于三级预警,合肥市公积金贷款额度面临降低
官方表示,近几年来,我市住房公积金个人住房贷款发放率(个贷率)持续高位运行。11月5日,合肥市住房公积金管理中心公布了10月份住房公积金个贷率,相比9月份个贷率还在上涨。
合肥市公积金继续处于三级预警的高位,资金净流量继续为负数。
截至10月31日,合肥住房公积金(含省直分中心)缴存余额553.36亿元,个人住房贷款余额569.95亿元,住房公积金个贷率为103.00%。
这说明了目前合肥市使用公积金买房人占比较大,发放贷款已经达到公积金存量1.03倍,可是缴纳的人数及金额较少,所以使得合肥的公积金不够用了。
其中:合肥住房公积金(不含省直分中心)缴存余额419.74亿,个人住房贷款余额451.98亿元(含“公转商”贴息贷款余额49.57亿元),住房公积金个贷率:含“公转商”贴息贷款为107.68%、不含“公转商”贴息贷款为95.87%。
根据《合肥市住房公积金资金流动性风险预警管理办法》,合肥市住房公积金管理中心每月初向社会公布个贷率。
当个贷率连续两个月达到一定区间时,从第三个月开始向社会公布个人公积金贷款上限调节系数,并从公布次月起执行。
当个贷率≥95%的时候,就已经达到了三级预警的高位,资金净流量继续为负数,融资贴息超过增值收益承载量。
当处于三级预警时可采取以下措施:
①启用调剂使用沉淀资金或银行授信贷款;
②使用超过贷款余额1%的贷款风险准备金;
③调整收紧住房公积金提取、贷款使用政策;
④暂停办理异地缴存职工家庭在本地购房申请贷款;
⑤启动“公转商”贴息贷款;
⑥条件允许情况下,开展住房公积金资产证券化工作;
⑦实行贷款轮候制;
⑧做好对外信息发布和公告工作;
⑨个人公积金贷款上限调节系数为0.8。
这已经是合肥市个贷率连续2个月处于三级预警,按照政策,下个月开始合肥市应该会公布个人公积金贷款上限系数。
按照《办法》,三级预警期间,个人公积金贷款上限调节系数为0.8,合肥市公积金贷款额度面临降低。
按照目前个人公积金最高可贷款45万元计算,三级预警的时候个人公积金贷款上限只有36万。
三、个贷率为何连续两月处于三级预警?专家怎么看合肥公积金现状?
业内以个贷率(个人公积金贷款余额占年末住房公积金缴存余额的比率)来衡量公积金住房贷款的使用力度,该指标越高说明住房公积金贷款用于支持职工购房的力度越大。
若个贷率超过85%的警戒线,则意味着公积金余额趋紧。截至10月31日,住房公积金个贷率为103.00%,说明合肥的公积金余额已经严重不足。
目前,合肥的公积金个贷率已经连续两个月都处于三级预警,这是为何呢?或许有以下两方面原因:
一方面,每一轮楼市持续上行之后,部分城市都会出现公积金资金紧张的问题。连续两个月都升高,说明了合肥公积金的贷款压力很大,这与合肥的房价走高息息相关。
合肥房价相对于前一年的数据来看,基本上九区三县都出现了不同程度的增长,个别区的均价上涨了两三千。另外,今年以来,合肥产生了多个热盘,加上节假日,房企普遍加大推盘力度,楼市成交量上涨。
另一方面,年底的商贷额度越来越小,所以公积金使用量变大,这也导致个贷率升高。
那么,如何能够有效的降低个贷率呢?
通过合肥之前的新政来看,虽然个贷率在降,但是这几个月的个贷率数值反映出,效果并不好。
不过,我们能够发现,目前合肥一些高端楼盘的首付提高,甚至要求全款,这些或许对降低个贷率会有所帮助。
对于合肥目前的公积金新政,我咨询了安徽清源房地产研究院院长郭红兵:
①、目前,合肥公积金个贷率处于分级预警,也是比较严重的警告了,说明公积金放出去的钱大于交进来的钱,公积金进出平衡的状态被打破了。
②、个贷率高了之后,合肥公积金管理中心从自身运营安全的角度考虑,接下里肯定会去调整,一个是数量上的调整,一个是利率的调整。数量的调整就是放款的数量会少一点,利率的调整就是提高放款的利率,保证从出大于入,调整到出入基本平衡的情况。
③、个贷率的继续上涨,这与我们的市场火爆有关,今年的市场的火爆造成了公积金贷款发放相应有所提高。虽然市场比较火,但是房价还是比较稳的。
目前,合肥房价没有出现大幅度的增长,个别区域的火爆不代表全市的情况,制定政策一定是按照全市基本状况来制定的。
今年以来,合肥市在稳地价、稳房价、稳预期做的最大的工作,就是限地价、竞自持。而公积金利率的调整,也并不是抑制房产市场,与房产调控环境无关,主要是自身调节。
当下来看,合肥市个贷率连续2个月处于三级预警,个人公积金贷款上限调节系数为0.8,合肥市公积金贷款额度面临降低。所以,年底要买房的购房者,如果使用公积金贷款,其额度或将变低。

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